0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рост цен на новостройки в 2020 году

Недвижимость в Москве 2020: цены, новостройки, вторичка — обзор

Москва – главный город Российской федерации, столица государства. Город расположен на речке Москва, он является одним из самых больших городов в мире по количеству населения. На 2019 год в Москве по официальным данным проживает 12 200 000 человек. Реальное число значительно больше. В связи с высоким уровнем жизни и большим количеством рабочих мест, город постоянно привлекает к себе множество рабочих.

Москва – огромный город, с красивой исторической архитектурой, множество новых сооружений, которые так же привлекают большое количество туристов и, как отечественных, так и зарубежных инвесторов.

Абсолютное большинство хочет перебраться в столицу на ПМЖ, ведь уровень жизни несравним, по отношению со всей остальной страной (Разве что Санкт-Петербург может посоревноваться с Москвой в этом деле). Покупка в Москве собственной недвижимости требует огромных затрат, ведь цены в Москве самые высокие не только по стране, но и по ближнему зарубежью.

Приобретение личного жилья – это один из самых радостных и, несомненно, ответственных моментов в жизни каждого человека.

Основные показатели при выборе
недвижимости в Москве

Именно цена в большинстве случаев играет ключевую и решающую роль в процедуре подбора нового места жительства для себя. Вариативность данного вида показателей напрямую зависит от непосредственного метража жилой площади, классового превосходства самого дома, а также немаловажным фактором будет местонахождение объекта.

К процедуре выбора районного расположения будущего места проживания нужно подходить с холодным размышлением и внимательной оценкой его характерных особенностей. Радость и восторг нового собственника напрямую зависит от преимуществ и недостатков всего спектра характеристик, что учитываются во время выбора.

Низкий уровень развития инфраструктуры во взаимодействии с плохими транспортными развязками и недостаточностью экологических показателей заметно снизят, и омрачат восприятие потенциального покупателя.

Цены на жилье могут достигнуть минимального
порога к 2020 году

Рынок недвижимости Москвы и всего региона в целом в ближайшее будущее не сможет еще выйти из своего кризисного состояния. В это же время, в свою очередь, новостройки уже смогли пережить пиковые показатели и всё худшее для них остаётся уже позади. Что касается «вторички», то специалисты различных центров аналитики выдвигают прогнозы относительно существенного снижения цен.

В последнее время различные геополитические и макроэкономические особенности, которые в былое время существенно определяли финансовую и прочую ситуацию на рынке с недвижимостью, достигают своей псевдо-стабильности. Даже учитывая тот факт, что российская экономика смогла пережить весь перечень негативных факторов, обрушившихся на неё в виде санкций и всего прочего, перемен к лучшему в ближайшее время наверняка не стоит даже ожидать. Немаловажными факторами ценообразования также выступили падение стоимости нефти и девальвация национальной валюты.

Опираясь на прогнозы правительственных и прочих различный аналитиков, до 2020 года стоит ожидать прирост ВВП не более чем на 2,3 %, а возрастание реальных доходов общества не более чем 2,1 %.

Главные факторы, которые определяют направление
колебания цен на жилье

Решающие моменты, что определяют вектор движения цен на рынке жилья, стали суммарные объёмы совокупности различных предложений непосредственно на первичном рынке. По истечении последних паре-тройке лет, по данным аналитиков и экспертов они существенно были увеличены, примерно в полтора, а то два раза.

  • 2014-2016 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • 2017 г.: 6,0 млн кв. м;
  • 2018 г.: 7,0 млн кв. м;
  • 2019 г.: 7,6 млн кв. м.

Каких-то факторов, которые могли бы повлиять на снижение рынка предложений в ближайшее время абсолютно не будет наблюдаться. В конце года специалистами данной сферы было собрано всю информацию по объектам, которые вероятно могут выйти в продажу до 2020 года. Анонсировано было очень большое количество новостроек. Если все строительные планы будут воплощены в реальность, и будут сданы в назначенные для них сроки, то предложений с новым жильем в московском регионе будет намного больше, ожидаемого спроса. Это произойдет, даже без учета сокращения строительных работ в Подмосковье.

Ценовая политика на рынке недвижимости в Москве
в 2019-2020 годах

Ценовая политика на рынке недвижимости в Москве имеет не стабильную основу, ведь происходит постоянное колебание цен то в одну, то в другую сторону.

В связи с этим даже самым хорошим аналитикам сложно со стопроцентной уверенностью заявлять, какая именно цена будет в 2020 году. Однако благодаря статистическим данным, «взлетевшая до небес» цена на недвижимость неуклонно понижается. Стоит отметить, что несмотря на влияние экономических ситуаций – цены остаются самыми высокими среди всего государства.

Наиболее популярные районы Москвы по-прежнему остаются самыми желанными для всех приезжих, однако цены там очень высокие.

Наиболее популярные районы Москвы:

  1. Аэропорт

Район аэропорта является одним из самых густонаселенных в Москве. По мнению риэлторов – это самый комфортный для жизни район, ведь местоположение близкое к центру города, и очень хорошо развита инфраструктура. Средняя цена жилья на вторичном рынке – 195 000 рублей за 1 квадратный метр. Стоимость апартаментов – не менее 12 000 000 рублей за 50 квадратных метров.

Один из самых спокойных и тихих районов Москвы. Здесь сосредоточено большое количество основных достопримечательностей города. Средняя стоимость одного квадратного метра в Замоскворечье составляет 250 000 рублей. Однако в связи с тем, что территория района в последние года застраивается исключительно элитной недвижимостью, цены за один квадратный метр в таких новостройках достигают 530 000 рублей. На этот район припадает около 13% всего объема новостроек бизнес-класса Москвы.

Это один из самых престижных и привлекательных районов столицы. На территории района расположено большое количество крупных парков, музеев, популярных исторических памятников. Большинство недвижимости здесь элитное, в связи с этим средняя цена на 1 квадратный метр здесь превышает 780 000 рублей. Однако здесь так же есть более бюджетные варианты, в виде блочных и панельных советских построек. За Садовым кольцом – 255 000 – 275 000 рублей за 1 квадратный метр.

Самые дешевые варианты недвижимости
в Москве на 2019-2020 года:

  • северное чертаново – 153 000 рублей за 1 квадратный метр;
  • перово – 161 000 рублей за 1 квадратный метр;
  • лефортово – 179 000 рублей за 1 квадратный метр.

Ипотека на недвижимость в Москве

Процентная ставка и условия получения ипотеки для москвичей примерно такая же, как и для всей страны. Однако в связи с тем, что стоимость недвижимости порой в несколько раз превышает средние показатели по стране – условия по сделкам немного могут отличаться. К примеру, наименьшая сумма ипотеки здесь может составлять не менее 1 000 000 рублей, а в регионах этот порог может составлять 300 000 рублей. Так как суммы большие, то и срок погашения зачастую повышается до 30 лет. Процентная ставка может колебаться от 7 до 12 %, в зависимости от суммы и срока погашения.

Ипотека в наше время перестала быть чем-то страшным и непонятным делом. Составленные договоры все проверяются юристами, и в договорах практически не появляется непонятных пунктов «мелким шрифтом».

Для получения ипотеки в Москве необходим большой список документов и гарантии возможности погашения. Это связано опять же с тем, что работа идет с крупными суммами. В столице возможна ипотека даже на 100 000 000 рублей, для приобретения элитного жилья.

Стоит ли покупать недвижимость в Москве в 2020 году?

Несмотря на высокую стоимость недвижимости, Москва всегда будет оставаться наиболее выгодным городом для инвестиций в России. Большая часть бизнеса находится здесь, так же имея любую недвижимость в Москве – это прямое пассивное повышение капитала. Так как несмотря ни на что – цены на недвижимость (готовую) всегда будут высокие.

Читать еще:  Налоговый вычет при покупке квартиры в 2020 году

Для «обычного» человека в Москве практически нереально приобрести своё жилье. Даже при помощи ипотеки это сделать не так уж и просто. Однако помимо высоких цен на недвижимость, здесь и наивысших уровень заработных плат, и хорошие перспективы и возможности для каждого человека.

Покупка жилья в Москве при помощи ипотеки заставит переплатить стоимость жилья намного сильнее, чем по всей стране. Риски не всегда сопоставимы с возможностью её погашения.

В случаи уже имеющегося капитала, инвестирование в недвижимость Москвы – очень выгодное дело.

Какими будут цены на недвижимость в 2020 году?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.

Что происходит на рынке сейчас

2019 год стал годом серьезных перемен на строительном рынке. С 1 июля вступили поправки к законодательству, которые фактически отменили существовавшую до этого систему долевого строительства. Это повлияло на рынок жилой недвижимости, хоть резкого роста цен и не случилось.

Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» еще в 2018 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.

Введение эскроу-счетов непосредственным образом отразилось на стоимости жилья: если раньше застройщики могли использовать взносы дольщиков на финансирование расходов по строительству, то теперь они вынуждены привлекать банковское кредитование.

Как рынок воспринял новые правила? О том, что с 1 июля поменяются правила, было известно задолго до этой даты, но, как и всегда, проблемы были. Например, некоторые застройщики не смогли продать минимум 10% квартир – и в последние дни оформляли покупку квартир на свои подставные фирмы.

На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.

С учетом новых правил за первые месяцы 2019 года рынок жилья в России показал интересные тенденции:

  • первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
  • в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
  • одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.

Это объясняется просто – застройщики сознательно сняли с объектов высокой степени готовности рабочих и технику и перебросили их на только начатые проекты: их нужно было срочно довести до готовности в 30%.

Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.

По регионам рост был разным, больше всего – Республики Коми (11,5%) и Бурятия (10,7%). В Москве цены выросли на 8,7%, Кемеровская и Томская области показали рост цен на 8,3%. На вторичном рынке цены выросли не так сильно – на 1,6% в среднем по стране.

По состоянию на III квартал 2019 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Если выделить регионы с самыми высокими и самыми низкими ценами на жилье, получится так:

Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.

По оценкам «Яндекса», квадратный метр жилой площади в Москве стоит 190 тысяч рублей – это почти вдвое выше официальных цифр. То есть, субсидия от государства в Москве едва покроет половину стоимости социальной нормы жилья.

Всего в 2019 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.

Из-за чего цены могут измениться

Прежде чем делать прогнозы стоимости жилья на следующий год (или оценивать чужие прогнозы), нужно разобраться, от чего будут зависеть цены на жилье в следующем году.

Факторов стоимости жилой недвижимости несколько:

  • новые правила долевого строительства;
  • условия ипотечного кредитования (включая социальные программы);
  • акции и специальные программы от застройщиков.

Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил.

Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.

Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.

Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но очевидно, что это будет чуть дороже цены на «этапе котлована» и чуть дешевле цены готового жилья.

Следующий фактор – ипотечное кредитование. После рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей, в 2019 году наблюдается лишь спад.

Причин несколько, прежде всего это ставки. В 2018 году ставки по ипотеке опустились до рекордно низких 9,56%, а в этом году они опять выше 10%. В следующем году власти обещают снижение до 9,5%, а к 2024 года ставка должна достичь 7,9% годовых. Предпосылки для этого есть, Центробанк в сентябре в очередной раз сократил ключевую ставку до 7% годовых.

Другая причина – рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян. Сейчас, по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов.

Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:

  • процентная ставка максимум в 6% годовых (на самом деле есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2018 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной;
  • единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2019 году или позже;
  • увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысяч рублей с 2020 года;
  • введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода.
Читать еще:  Новостройки Подмосковья от застройщика в 2020 году

Все это означает одно: ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2020 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.

Если в 2018 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, в 2020-м можно ждать похожие или меньшие цифры.

Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.

Сейчас это все находится под вопросом:

  • рассрочка (не ипотека, а от застройщика) – вообще исчезнет. Причина в том, что на эскроу счет можно перевести только полную сумму за всю квартиру сразу. Частичное внесение законом не предусмотрено;
  • скидки – могут остаться, но в ограниченном виде. Из-за необходимости привлекать заемный капитал у застройщиков просто не будет возможности еще сильнее снизить свою рентабельность;
  • совместные программы – могут остаться, но тоже будут не такими выгодными. Ожидается, что по такой программе можно будет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8-1,6 процентных пунктов. Компенсировать банкам бОльшие суммы застройщики не смогут.

Вывод: постепенное расширение механизма эскроу-счетов на все большее число домов, рост спроса благодаря льготным ипотечным программам, отмена специальных предложений застройщиками означают, что жилье однозначно будет становиться дороже. Осталось понять, насколько.

Прогнозы стоимости жилья

Официальные

Изначально цены на жилье начали расти из-за того, что государство решило защитить права дольщиков и ввело обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. Естественно, чиновники изначально и не отрицали, что цены вырастут.

В частности, глава Банка России Эльвира Набиуллина говорит, что цены из-за новых правил будут расти, но это вряд ли окажется долгосрочной тенденцией. Она надеется, что развитие конкуренции в итоге выведет цены на приемлемый уровень. Насколько именно вырастут цены, она не спрогнозировала.

Подорожают ли квартиры в 2020 году

Граждан, которые планируют приобретение жилья, не может не волновать вопрос, подорожают ли квартиры в 2020 году или предвидится очередное локальное ценовое дно, чем можно воспользоваться, чтобы сэкономить при покупке собственных квадратных метров. Аналогичная информация может быть полезна и тем потребителям, которые хотят купить недвижимость в кредит, так как от стоимости объекта напрямую зависит размер первоначального взноса и совокупная сумма переплаты. Впрочем, как предрекают эксперты, учитывая целый ряд факторов можно предположить, что цены если и поднимутся в 2020 году, то осуществить продажу квартиры будет достаточно сложно в виду снижения покупательской способности граждан по причине сокращения размера их ежемесячных доходов.

Особенности ценообразования

Динамика рынка недвижимости определяется целым рядом экономических факторов, от которых будут зависеть цены на квартиры в 2020 году. В частности, следует учитывать:

  • Предстоящий спад покупательской способности, обусловленный ростом НДС, инфляцией и повышением стоимости всех групп товаров. Гражданам необходимо все больше средств на ежедневные расходы при сохранении того же уровня заработных плат, в связи с чем нет возможности откладывать и копить деньги на приобретение жилья. Таким образом, даже высокий спрос на квадратные метры не будет способствовать увеличению объемов продаж на рынке недвижимости, а многие продавцы будут снижать цены на квартиры, чтобы добиться их реализации.
  • Увеличение количества отказов банков по ипотечным заявкам и сокращение объемов выдачи таких кредитов. После повышения ЦБ действующей ключевой ставки, банкиры были вынуждены пересмотреть текущие условия программ и повысить стоимость предоставляемых заемных средств. Соответственно, среднестатистический потребитель практически лишился возможности приобрести жилье в кредит и спрос на рынке недвижимости сразу же снизился. В период бума потребительского кредитования доступная ипотека только способствовала повышению цен на квартиры, что не будет наблюдаться в 2020 году, если банковские ставки останутся на том же уровне или ЦБ в очередной раз повысит значение ключевой ставки. И ситуацию не спасет финансирование государственных программ по поддержке льготных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в виду сравнительно небольшого масштаба таких сделок.

  • Ключевым фактором ценообразования по-прежнему остается географическое месторасположение жилья. В связи с этим можно предположить, что даже если при благоприятных условиях подорожают квартиры в Москве и СПб в 2020 году, в других регионах их стоимость может остаться прежней. При этом ценник может отличаться и по одному городу: например, в престижном районе квартиры, как правило, продаются подороже, чего нельзя сказать о квадратных метрах на окраине.
  • Объем новостроек, которые находятся в стадии завершения строительства или готовы к эксплуатации, значительно снизился, но это больше характерно для регионов, в то время как в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается высокая активность застройщиков, так как на первичном рынке наблюдается явное преобладание спроса над предложением. Здесь также стоит отметить ужесточение профильного законодательства (о долевом участии), так как после принятия таких правовых норм количество игроков рынка недвижимости значительно уменьшилось.

Что будет с квартирами в 2020 году

Учитывая текущую ситуацию в экономике страны, можно предположить, что в 2020 году цены на недвижимость достигнут очередного локального дна, тем более что уже несколько лет наблюдается четкий тренд снижения стоимости квадратных метров. В обозримом будущем нет явных предпосылок роста благосостояния граждан, в связи с чем объем предложения постепенно растет на фоне сокращения спроса, что негативно влияет на ценообразование.

Несмотря на снижение спроса, продавцы вторичной недвижимости не всегда готовы на уступки и часто отказываются от продажи, предпочитая подождать более выгодных для реализации условий. Но, судя по данным аналитиков, наступят они еще очень нескоро, на что указывает ухудшение ситуации в экономике страны.

Когда стоит ждать роста цен

Если продавцов волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2020 году, то покупатели надеются на снижение их стоимости, причем у них намного больше шансов дождаться удачного момента для заключения сделки. Учитывая совокупность факторов, эксперты сходятся во мнении, что в следующем году стоимость жилья еще немного просядет и не исключено, что такая ситуация будет наблюдаться вплоть до 2023 года. Исключение возможно только в том случае, если российская экономика сможет успешно побороть кризисные явления, что сразу же повлияет на уровень благосостояния граждан. За счет увеличения спроса и объемов банковского кредитования цены на недвижимость немного повысятся, правда даже при таком благоприятном сценарии рост составит не более 5-7%.

Более реальный прогноз – это рост стоимости жилья ближе к 2024 году. Но и при таком сценарии не стоит рассчитывать на резкое повышение цен, несмотря на наличие стабильного спроса на квадратные метры. Скорее всего, сначала произойдет только корректировка текущей стоимости на коэффициент инфляции или продавцы пересчитают выставленные ценники с учетом стоимости валюты, которая к этому моменту может существенно подорожать.

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать. В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен. Какими будут цены на рынке жилья в 2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Читать еще:  Новостройки Владивостока от застройщика в 2020 году

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2008 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2019 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2018-2019) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2019 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто. При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций. С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%. Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%. Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2019 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в январе было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год неоднозначный. Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году. Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве. До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector